"내 집은 왜 안 오르지?" 과열되는 ‘부동산 양극화’

바른일보 기사 입력 : 2025-06-25 15:58
 2023년부터 2025년 4월까지 서울을 중심으로 한 수도권 주택시장에는 강한 상승세가 나타난 반면, 비수도권은 정반대의 흐름을 보이며 전국 주택시장의 양극화가 심화되고 있다. 이 기간 서울의 주택매매가격은 16.1% 상승했지만, 비수도권은 오히려 1.7% 하락했다. 수도권 전체로는 9.6% 상승했으며, 서울의 상승세가 뚜렷하게 두드러졌다. 이는 한국은행이 25일 발표한 ‘2025년 상반기 금융안정보고서’에서 공개한 수치로, 지역 간 부동산 시장의 불균형이 구조적인 원인에 기인하고 있으며, 동시에 금리 인하 기대가 주택 매입 수요를 자극한 결과라는 분석이다.

 

한국은행에 따르면 코로나19 이후 한동안 수도권과 비수도권의 주택가격은 비슷한 흐름을 보였지만, 2023년부터 격차가 벌어지기 시작했다. 금리 인하 기대가 커지고 투자심리가 살아나자 주택 수요는 빠르게 수도권, 특히 서울로 집중됐고, 이에 따라 가격 상승세가 강화됐다. 서울 지역은 토지거래허가구역 일부 해제 등의 조치로 촉발된 상승기에 돌입했고, 불과 7주 만에 주간 상승률 0.2%(연율 10% 상당)를 기록할 정도로 가파른 상승세를 보였다. 특히 강남 일부 지역은 주간 상승률이 0.7%에 이르며 연율 30%에 달하는 상승 속도를 나타냈다.

 

반면 비수도권은 인구 감소와 실물경제 부진 등 구조적인 문제로 인해 주택 수요가 줄고 있으며, 공사비 상승 등으로 인해 분양가가 높아진 점도 가격 경쟁력을 떨어뜨렸다. 이로 인해 비수도권 지역은 미분양 물량 증가와 함께 매매가격 하락이라는 이중고를 겪고 있다. 실제로 비수도권의 거래량은 장기 평균을 하회하고 있어 주택시장 침체가 장기화될 우려도 제기되고 있다.

 

 

 

이러한 상황 속에서 외지인의 서울 주택 매입도 가격 상승을 부추기는 요인으로 작용하고 있다. 한은은 서울 주택의 외지인 매입 비중이 꾸준히 늘어 2022년 정점을 찍었으며, 이 매입 비중과 매매가격지수 간 상관계수는 0.91에 달해 강한 상관관계를 보인다고 설명했다. 서울 주택에 대한 외부 수요 유입은 서울 지역의 가격 변동성을 더욱 키우는 요인이 되고 있다.

 

서울 주택시장의 과열은 금융 불균형 리스크 확대라는 결과로 이어지고 있다. 한은이 발표한 ‘주택시장 위험지수’에 따르면, 2025년 1분기 서울의 위험지수는 0.90으로 상승해 2022년 1분기 이후 최고치를 기록했다. 이는 가계대출 증가와 가격 상승이 맞물려 금융 시스템에 부담을 줄 수 있다는 경고다. 특히 금리가 낮아질수록 주택가격과 가계대출 증가 효과는 더욱 확대되는데, 현재와 같은 기준금리 인하 기조는 향후 더 큰 상방 압력으로 작용할 가능성이 있다는 것이다.

 

이에 대해 장정수 한국은행 금융안정국장은 "서울의 주택가격이 전국 대비 빠르게 오르고 있고 가계대출도 함께 증가하고 있어 2분기에는 위험지수가 더 높아질 수 있다"고 경고했다. 실제로 가계대출 증가세는 주택 수요와 맞물려 계속되고 있으며, 이는 금융기관 건전성에 대한 부담으로 연결될 수 있다.

 

한국은행은 수도권과 비수도권 주택시장 간의 격차가 확대되며, 서울을 중심으로 한 주택시장 과열과 금융 불균형 리스크가 재차 부상하고 있다는 점을 강조했다. 보고서는 금리 인하 기조 속에서 수도권 주택가격의 상방 압력이 더욱 강해질 가능성에 대비해, 거시건전성 정책의 일관된 추진과 더불어 안정적인 주택 공급 대책이 시급하다고 지적했다. 또한 비수도권 주택시장의 침체가 장기화되면 금융기관 건전성에도 부정적 영향을 줄 수 있어, 지방의 정주 여건 개선과 지역 간 불균형 완화 노력 역시 병행되어야 한다고 강조했다.

 

결국 한국은행의 이번 보고서는 서울과 수도권 주택시장의 과열 징후가 다시 본격화되고 있다는 점을 경고하면서도, 지역 간 균형 발전을 위한 정부의 정책적 개입과 주택시장 안정화 전략의 필요성을 분명히 하고 있다. 단순한 시장 흐름을 넘어, 구조적 원인과 금융 시스템 리스크를 모두 고려한 종합적 접근이 필요한 시점임을 시사한다.

 

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기사 - 주민영 기자
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